Un concurrent s’installe à côté : a-t-il le droit ?

Oui, en principe : en Belgique, un commerçant peut ouvrir la même activité que vous, dans votre rue, et vendre les mêmes produits. Vous pouvez agir quand il trompe vos clients, enfreint les règles qui s’imposent à lui ou profite d’un contrat qui vous protégeait.

L’essentiel

Un concurrent peut ouvrir la même activité à côté de chez vous : aucune distance minimale ne s’impose, sauf aux pharmacies.

La concurrence devient déloyale par un comportement précis : confusion avec votre commerce, dénigrement, racolage, usage de vos informations confidentielles, infraction aux règles qui s’imposent à lui.

Votre contrat ne lie que votre cocontractant ; le concurrent n’en répond que s’il l’aide sciemment à le violer.

L’action en cessation n’est plus recevable un an après la fin des faits.

Que peut faire votre concurrent, et que lui est-il interdit ?

S’installer près de vous ne constitue jamais une faute. Tout se joue dans sa manière de se comporter une fois installé.

Pouvez-vous empêcher un concurrent de s’installer près de chez vous ?

Non. Le Code de droit économique pose le principe : chacun est libre d’exercer l’activité économique de son choix (art. II.3). Seules les lois d’ordre public, les bonnes mœurs et les règles impératives limitent cette liberté (art. II.4). La Cour de cassation la range elle-même parmi les règles d’ordre public (Cass., 26 février 2021).

Votre clientèle ne vous appartient pas. Un nouveau venu a le droit de la convoiter, de s’installer en face de votre vitrine et de proposer ce que vous vendez.

Aucune règle générale n’impose de distance minimale entre deux commerces identiques. Les pharmacies font exception : leur ouverture dépend d’une autorisation qui tient compte du nombre d’habitants et de la distance avec les officines existantes (arrêté royal du 16 janvier 2022). Les pharmaciens voisins peuvent faire valoir leurs observations pendant la procédure.

Les magasins de nuit obéissent au règlement de leur commune. Celle-ci peut exiger une autorisation et les cantonner à certaines zones. Elle ne peut ni les interdire partout ni en fixer le nombre (loi du 10 novembre 2006, art. 18).

L’urbanisme ne vous offre pas davantage de barrage. Une autorité ne peut pas refuser un permis parce que le quartier compte déjà assez de boulangeries ou de salons de coiffure. Le droit européen interdit de subordonner une autorisation à la preuve d’un besoin économique (directive 2006/123/CE, art. 14, point 5). Le décret flamand sur les implantations commerciales l’écrit en toutes lettres. En Wallonie, le Conseil d’État juge que la concurrence faite aux commerces existants n’est pas un motif d’urbanisme (C.E., arrêts 228.950 et 240.746).

Quand la concurrence devient-elle déloyale ?

Elle le devient quand votre concurrent commet un acte contraire aux pratiques honnêtes du marché qui porte atteinte, ou peut porter atteinte, à vos intérêts professionnels. C’est la règle générale de l’article VI.104 du Code de droit économique, et elle vaut entre toutes les entreprises.

La copie, en elle-même, est permise. La Cour de cassation l’a encore rappelé le 2 mars 2026 : un commerçant peut imiter l’offre d’un autre et même profiter de ses investissements sans effort créatif propre. L’imitation devient fautive quand s’y ajoute une autre circonstance, qui peut consister en n’importe quel comportement illicite (Cass., 29 mai 2009 et 2 mars 2026).

Le cas typique est la confusion : une enseigne, une devanture, des couleurs ou un aménagement si proches de votre commerce que vos clients croient entrer chez vous. Votre concurrent franchit aussi la limite quand il vous dénigre, quand il racole vos clients devant votre porte ou quand il exploite vos informations confidentielles.

Engager vos anciens salariés est permis. Un ancien employé peut travailler pour la société concurrente, ou la créer, et prospecter les clients qu’il connaît. La cour d’appel de Liège n’y met qu’une limite : ne pas se servir des données confidentielles de l’ancien employeur (Liège, 2 juin 2008). Le débauchage devient fautif quand il vise à désorganiser votre commerce ou à obtenir vos secrets.

Si le nom ou l’enseigne de votre concurrent ressemble au vôtre, la question relève aussi de la protection du nom commercial, qui obéit à ses propres règles. Voyez Protéger son nom commercial en Belgique.

Peut-il ouvrir plus tard que vous, ou le dimanche ?

Oui, depuis le 13 août 2026. La loi du 20 juillet 2026 a supprimé le jour de fermeture hebdomadaire obligatoire. Un commerce de détail peut désormais ouvrir sept jours sur sept. Il ne peut toutefois pas vendre avant 5 h ni après 21 h, sauf exceptions prévues par la loi.

La plupart des prestataires de services, un salon de coiffure par exemple, échappent désormais à tout horaire légal. Les magasins de nuit restent encadrés par le règlement de leur commune.

Si votre concurrent vend en dehors des heures permises, signalez-le au SPF Économie, à la police ou à la commune. La loi prévoit des sanctions pénales et des amendes administratives (art. 19 à 22).

Peut-il casser les prix, faire des soldes quand il veut ou vendre à perte ?

Pratiquer des prix plus bas que les vôtres est son droit, et une guerre des prix se gagne rarement devant un juge.

Ses annonces de réduction, elles, sont encadrées. Face aux consommateurs, toute réduction annoncée doit faire apparaître le prix antérieur (art. VI.18 et VI.19). Il s’agit du prix le plus bas pratiqué pendant les trente jours précédents. Un faux prix barré peut donc être attaqué. Le détail de ces règles figure dans Black Friday 2026 : les règles du prix barré.

Les autres règles sur les prix ont perdu leur force. Le Code interdit toujours la vente à perte (art. VI.116). La Cour de justice de l’Union européenne a pourtant jugé une interdiction générale de vendre à perte contraire à la directive sur les pratiques commerciales déloyales. Cette directive impose un examen au cas par cas. En 2016, la Cour de cassation a approuvé le refus d’appliquer la règle belge qui a précédé l’article actuel, et la même critique vise ce dernier.

Les soldes suivent la même pente. Le Conseil d’État a refusé d’appliquer, le 20 mai 2026, la règle qui réserve le mot « soldes » aux périodes de janvier et de juillet. Il s’est fondé sur la même directive. Selon la Cour de cassation, la période d’attente qui précède les soldes dans l’habillement, la maroquinerie et la chaussure relève aussi de cette directive (Cass., 29 octobre 2015). Une action fondée sur elle serait donc fragile.

Et s’il ne respecte pas les règles qui s’appliquent à lui ?

Vous pouvez agir. Violer une loi d’une manière qui peut nuire à un concurrent est contraire aux pratiques honnêtes du marché : la Cour de cassation le juge depuis longtemps (Cass., 2 mai 1985).

La cour d’appel de Liège l’a rappelé pour l’exploitation sans permis d’urbanisme, ou au mépris du permis obtenu (Liège, 8 mai 2014). La Cour de cassation est allée plus loin le 8 juin 2026. Exploiter un commerce sous une autorisation administrative illégale peut aussi constituer un acte déloyal, même lorsque l’illégalité vient de l’administration. Le juge saisi vérifie lui-même la légalité de l’autorisation, sans attendre que le Conseil d’État se prononce (art. 159 de la Constitution).

Deux conditions restent à remplir : prouver l’infraction et montrer qu’elle peut nuire à vos intérêts. La pratique doit aussi rester illicite le jour où le juge statue (Cass., 29 avril 2004). Si votre concurrent régularise sa situation avant, la cessation perd son objet, et seule une demande de dommages et intérêts reste envisageable pour le passé.

Le permis de votre concurrent peut aussi être contesté, sur le terrain de l’urbanisme et jamais sur celui de la concurrence. À Bruxelles, un permis est exigé pour changer la destination d’un bien et en faire un commerce (CoBAT, art. 98). En Wallonie, un permis est requis depuis le 1er août 2024 pour ouvrir une surface commerciale qui dépasse 400 m² nets (CoDT, art. D.IV.4). La commune peut abaisser ce seuil à 200 m².

Pendant l’enquête publique, vos réclamations porteront sur la mobilité, le stationnement, les livraisons, le bruit ou la conformité aux plans. Devant le Conseil d’État, à Bruxelles comme en Wallonie, un commerçant voisin peut défendre le bon aménagement de son quartier. Un intérêt purement concurrentiel ne suffit pas (C.E., arrêts 244.611 et 245.200). En Flandre, la Cour constitutionnelle admet qu’un préjudice purement commercial puisse fonder l’intérêt à agir contre un permis (C.C., n° 92/2021). Il doit toutefois être lié de façon suffisamment individualisée à la décision attaquée.

Votre contrat vous protège-t-il contre ce concurrent ?

Oui, mais seulement contre la personne qui l’a signé avec vous. Une exclusivité oblige votre fournisseur, votre franchiseur, votre bailleur ou le cédant de votre fonds de commerce. Le concurrent, lui, reste libre tant qu’il ne participe pas sciemment à la violation de votre contrat.

Cette participation porte un nom : la tierce complicité (Code civil, art. 5.111). La Cour de cassation y voit un acte contraire aux pratiques honnêtes du marché, que le juge peut faire cesser (Cass., 28 mai 2020). Le concurrent qui sait que votre fournisseur vous a réservé le territoire, et qui l’aide à le contourner, s’expose donc lui aussi.

Vous êtes concessionnaire exclusif. Si votre contrat vous réserve un territoire, votre fournisseur ne peut ni y vendre lui-même ni y installer un autre point de vente. La cour d’appel de Liège a vu une rupture du contrat dans le fait, pour un fabricant, d’approvisionner lui-même le client de son distributeur (Liège, 28 juin 2007). La doctrine discute cette solution lorsque le contrat ne prévoit rien.

Si votre concession est à durée indéterminée et que le manquement est grave, vous pouvez y mettre fin. Vous réclamez alors un préavis raisonnable ou une indemnité, ainsi qu’une indemnité complémentaire pour la clientèle apportée (art. X.36 et X.37). Prudence toutefois : si le juge ne retient pas la faute grave, c’est vous qui deviendrez débiteur des indemnités de rupture. Réagissez par écrit et sans attendre, car la doctrine exige que le manquement soit dénoncé expressément et sans retard (Kileste e.a., 2019).

Vous êtes franchisé. La loi ne vous donne aucune exclusivité territoriale : tout dépend de votre contrat. Le document remis avant la signature devait mentionner les exclusivités que le franchiseur se réservait. À défaut, vous pourriez invoquer la nullité de ces réserves (art. X.28 et X.30). Même sans exclusivité, la bonne foi encadre son comportement. Le tribunal de l’entreprise de Bruxelles l’a appliquée à une franchise requalifiée en concession (Trib. entr. fr. Bruxelles, 10 mai 2022) : ouvrir un point de vente près du magasin de son cocontractant, pendant le préavis, pouvait engager la responsabilité du concédant.

Vous êtes locataire d’une cellule commerciale. Sans clause d’exclusivité dans votre bail, votre bailleur peut louer la cellule voisine à un concurrent, dans le même immeuble ou la même galerie. La clause est valable si elle reste limitée dans le temps, l’espace et les activités visées, et proportionnée à l’intérêt protégé. Elle s’impose au nouveau propriétaire si l’immeuble est vendu, pourvu que le bail, ou l’avenant qui la contient, ait date certaine. Négociez-la à la signature ou au renouvellement, quand vous avez la main.

Les autres clauses à négocier sont détaillées dans Bail commercial : cinq clauses à négocier.

Vous avez racheté un fonds de commerce. Même si le contrat ne dit rien, le vendeur ne peut pas se réinstaller à proximité pour reprendre la clientèle qu’il vous a cédée. Il vous doit la garantie de son propre fait, dont aucune clause ne peut le dispenser (ancien Code civil, art. 1626 et 1628). Une clause de non-concurrence reste utile si elle est limitée dans le temps, l’espace et l’activité. Le juge peut réduire une clause excessive plutôt que l’annuler.

Un ancien salarié ouvre en face. Sans clause de non-concurrence valable, il est libre. La clause doit être écrite et limitée à douze mois ainsi qu’aux lieux où la concurrence est réelle (loi du 3 juillet 1978, art. 65 et 86). L’employeur paie une indemnité, sauf s’il renonce à la clause dans les quinze jours du départ.

Le salaire compte aussi. La clause est réputée inexistante si la rémunération annuelle ne dépasse pas 44 447 euros. Entre 44 447 et 88 895 euros, elle n’est admise que pour les fonctions désignées par une convention collective de travail (montants au 1er janvier 2026). Elle ne produit aucun effet si le contrat a pris fin pendant les six premiers mois. Après ce délai, elle tombe encore si l’employeur a licencié sans motif grave ou si le travailleur est parti pour motif grave.

Que faire si un concurrent s’installe à côté de chez vous ?

Commencez par trier. La plupart des installations sont parfaitement légales, et un procès mal engagé coûte cher. Le schéma 2 vous aide à repérer la voie utile.

Si une voie existe, avancez dans cet ordre :

• conservez des preuves datées : photos de la devanture, captures d’écran, publicités, témoignages de clients et, au besoin, un constat d’huissier de justice ;
• relisez vos contrats : concession, franchise, bail, acte de cession, contrats de travail de vos anciens salariés ;
• vérifiez auprès de la commune ou de la région les permis et autorisations de votre concurrent ;
• écrivez d’abord au concurrent, ou à votre cocontractant, pour demander la fin du comportement ;
• saisissez le président du tribunal de l’entreprise si rien ne bouge.

Ce juge statue comme en référé et peut ordonner la cessation de la pratique (art. XVII.1/4). Il peut même interdire une pratique déloyale imminente, par exemple avant l’ouverture du magasin concurrent (art. XVII.9). Il peut enfin accorder au concurrent un délai pour se mettre en règle (art. XVII.3).

Agissez dans l’année qui suit la fin des faits (art. XVII.5). L’indemnisation de votre préjudice se demande, elle, sur la base de la responsabilité civile (Code civil, art. 6.5).

Ce que je fais concrètement

Je relis d’abord vos contrats (concession, franchise, bail, acte de cession, contrats de travail) et je date les faits que vous me décrivez. Je vérifie ensuite les permis et autorisations de votre concurrent. Vous recevez une réponse écrite : s’il existe un recours, lequel engager en premier et la lettre à envoyer, ou pourquoi il vaut mieux ne rien engager.

Ces interventions relèvent de la page Droit des affaires.

Questions fréquentes

Le propriétaire de ma galerie peut-il louer la cellule voisine à un concurrent ?

Oui, si votre bail ne contient pas de clause d’exclusivité. Une clause limitée dans le temps, l’espace et les activités est valable, et elle lie le nouveau propriétaire si le bail a date certaine.

Puis-je attaquer le permis de mon concurrent parce qu’il me fait concurrence ?

Pas pour ce motif. Vos griefs doivent porter sur l’urbanisme : mobilité, stationnement, livraisons, bruit, conformité aux plans. En Flandre, votre préjudice commercial peut seulement fonder votre intérêt à agir.

Combien de temps ai-je pour agir ?

L’action en cessation doit être introduite dans l’année qui suit la fin des faits. Conservez dès maintenant des preuves datées.

Un concurrent vient d’ouvrir près de chez vous. Écrivez-moi votre situation en trois lignes.

Sources

• Code de droit économique, art. II.3, II.4, VI.18, VI.19, VI.25, VI.29, VI.104, VI.116, X.28, X.30, X.36, X.37, XVII.1/4, XVII.3, XVII.5 et XVII.9, version consolidée (numac 2013A11134, Justel)
• Loi du 10 novembre 2006 relative aux heures d’ouverture, art. 18 à 22, telle que modifiée par la loi du 20 juillet 2026 (numac 2006023306 ; loi modificative, numac 2026005905, Justel)
• Arrêté royal du 16 janvier 2022 relatif à l’implantation des officines (numac 2021043531, Justel)
• Directive 2006/123/CE relative aux services dans le marché intérieur, art. 14 (CELEX 32006L0123, EUR-Lex)
• Décret flamand du 15 juillet 2016 relatif à la politique intégrale d’implantation commerciale, art. 13 (numac 2016036197, Justel)
• Code wallon du développement territorial, art. D.IV.4, al. 1er, 8°, inséré par le décret du 13 décembre 2023, art. 72, en vigueur le 1er août 2024 selon l’arrêté du Gouvernement wallon du 25 avril 2024, art. 121 (numac 2024001981 et 2024007363, Justel)
• Code bruxellois de l’aménagement du territoire, art. 98 (Justel, dossier 2004-04-09/35)
• Code civil, art. 5.111 (numac 2022A32058) et art. 6.5 (numac 2024001600) ; ancien Code civil, art. 1626 et 1628 (numac 1804032154)
• Loi du 3 juillet 1978 relative aux contrats de travail, art. 65 et 86 (numac 1978070303) ; montants 2026 publiés par le SPF Emploi
• Cass., 2 mai 1985, ECLI:BE:CASS:1985:ARR.19850502.8
• Cass., 29 avril 2004, C.02.0058.N, ECLI:BE:CASS:2004:ARR.20040429.15
• Liège, 28 juin 2007, J.L.M.B., 2008, p. 1603-1607
• Liège, 2 juin 2008, J.L.M.B., 2010, p. 209-214
• Cass., 29 mai 2009, C.06.0139.N, ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20090529.1
• C.J.U.E., ord., 7 mars 2013, Euronics Belgium, C-343/12, ECLI:EU:C:2013:154
• Liège, 8 mai 2014, 2013/RG/1400, ECLI:BE:CALIE:2014:ARR.20140508.14
• C.E., 28 octobre 2014, n° 228.950, ECLI:BE:RVSCE:2014:ARR.228.950
• Cass. (ch. réunies), 29 octobre 2015, C.14.0305.N, ECLI:BE:CASS:2015:ARR.20151029.9
• Cass., 16 septembre 2016, C.15.0116.N, ECLI:BE:CASS:2016:ARR.20160916.4
• C.E., 19 février 2018, n° 240.746, ECLI:BE:RVSCE:2018:ARR.240.746
• C.E., 24 mai 2019, n° 244.611, ECLI:BE:RVSCE:2019:ARR.244.611
• C.E., 18 juillet 2019, n° 245.200, ECLI:BE:RVSCE:2019:ARR.245.200
• Cass., 28 mai 2020, C.18.0011.N, ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200528.1N.8
• Cass., 26 février 2021, C.20.0331.N, ECLI:BE:CASS:2021:ARR.20210226.1N.3
• C.C., 17 juin 2021, n° 92/2021
• Trib. entr. fr. Bruxelles, 10 mai 2022, J.L.M.B., 2022, p. 1724-1729
• Cass., 2 mars 2026, C.23.0478.N, ECLI:BE:CASS:2026:ARR.20260302.3N.1
• C.E., 20 mai 2026, n° 266.735, ECLI:BE:RVSCE:2026:ARR.266.735
• Cass., 8 juin 2026, C.25.0195.F, ECLI:BE:CASS:2026:ARR.20260608.3F.5
• J. Ligot, F. Vanbossele et J. Gosse, Les pratiques loyales, 3e éd., Larcier-Intersentia, 2025
• P.-A. Chabot et L. de Hults, « La validité des dispositifs de limitation à la liberté d’industrie dans les centres commerciaux », Jurim Pratique, 2018/3, p. 241-282
• A. Vanhoudenhoven, « Le bail commercial et la transmission du bien loué », coll. CUP, vol. 168, Larcier, 2016, p. 243-291
• S. Lagasse, « La réduction, variation de la nullité partielle, appliquée aux clauses de non-concurrence », J.T., 2015, p. 717
• P. Kileste, C. Staudt, A. Dejollier et G. Umuvyeyi, « Examen de jurisprudence. Résiliation unilatérale des concessions de vente exclusive à durée indéterminée », R.D.C.-T.B.H., 2019/3, p. 347 et s.

Cet article est une information générale, à jour au 2 novembre 2026. Il ne constitue pas un avis sur votre situation.